Le taux hypothécaire de référence a reculé de 2 à 1,75%, atteignant un plancher historique, a annoncé lundi l'Office fédéral du logement (OFL). © Alain Wicht/La Liberté
Le taux hypothécaire de référence a reculé de 2 à 1,75%, atteignant un plancher historique, a annoncé lundi l'Office fédéral du logement (OFL). Cette baisse est la première, qui intervient depuis septembre 2013.
Le nouveau taux s'applique dès mardi. Il se maintiendra à ce niveau tant que le taux d’intérêt moyen ne baisse pas au-dessous de 1,63 % ou n’augmente pas au-dessus de 1,87 %.
Comme le taux d’intérêt de référence a baissé de 0,25 point de pourcentage par rapport au trimestre précédent, les locataires ont en principe le droit d’obtenir une baisse de loyer de 2,91 %, avance l'Office fédéral du logement dans un communiqué lundi. Comme peu de bailleurs proposent d’eux-mêmes une baisse, c’est aux locataires d'en faire la demande depuis la dernière modification de leur loyer, rappelle l'Association suisse des locataires (ASLOCA).
La dernière baisse remonte à moins de deux ans, en septembre 2013. Le taux avait reculé de 2,25 à 2%. La précédente avait eu lieu en juin 2012, lorsque l'indice était passé de 2,5 à 2,25%.
Pas de baisse automatique
Les locataires ne pourront pas forcément tous prétendre à une diminution de loyer, nuance de son côté la Fédération romande immobilière (FRI) dans un communiqué. En effet, une variation du taux hypothécaire de référence, à la baisse comme à la hausse, ne produit pas d’effet automatique sur les loyers.
Les bailleurs peuvent invoquer en compensation divers éléments de coûts. Chaque bail doit être examiné pour lui-même, en fonction de l’ensemble des circonstances.
La FRI rappelle tout d’abord que la baisse du taux hypothécaire n’a pas d’incidence sur les baux dits indexés, soit ceux dont le loyer suit l’évolution du coût de la vie. Elle n’a pas non plus d’effet pour les immeubles bénéficiant d'aides cantonales ou fédérales, dont les loyers sont calculés selon les charges financières et d'exploitation effectives.
Depuis sept ans, le taux moyen des hypothèques s’est réduit presque de moitié (de 3,45 à 1,86%) en Suisse, souligne pour sa part l'ASLOCA. Sur un total de 870 milliards de francs d’hypothèques, cette diminution implique 14 milliards d’intérêts en moins payés cette année par les propriétaires en regard de 2008.
Taux moyen
Le taux d’intérêt de référence est basé sur le taux d’intérêt moyen pondéré des créances hypothécaires en Suisse, qui est établi chaque trimestre. Le taux d’intérêt moyen établi le 31 mars 2015, jour de référence, se situait à 1,86 %, contre 1,89 % au trimestre précédent.
Depuis le 10 septembre 2008, les loyers sont fixés dans l'ensemble de la Suisse sur la base d’un taux d’intérêt de référence unique. Il a remplacé les taux pour les hypothèques à taux variable valables jusqu’alors dans chaque canton.
La prochaine fixation du taux hypothécaire de référence interviendra le 1er septembre.
Comment demander une baisse ?
La baisse du taux de référence correspond en pratique à une diminution de 3% du loyer. Mais puisque nombre de bailleurs ne procèdent pas spontanément à l'adaptation pourtant légalement due, les locataires doivent faire valoir eux-mêmes leurs droits.
Avant toute chose, il s'agit d'identifier le taux hypothécaire sur lequel le loyer est fondé. L'indice de référence est désormais fixé à 1,75%. Si le taux déterminant le loyer est plus élevé, il faut s'adresser par écrit et sous pli recommandé à son bailleur (propriétaire ou gérance).
La demande doit se faire pour la prochaine échéance du bail, en respectant le délai de congé imparti. Ce délai est important car une baisse n'est pas accordée rétroactivement.
Si le bailleur ne répond pas dans les trente jours, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation. Idem en cas de refus de la requête ou si la baisse proposée apparaît insuffisante. Le délai est de trente jours suivant la date de la réponse du bailleur.
A partir de là, mieux vaut s'adresser à des spécialistes, conseille l'Association suisse des locataires (ASLOCA). Les offices communaux du logement conseillent gratuitement aussi bien les propriétaires que les locataires.
Quel que soit le résultat des démarches, la loi interdit au bailleur d'exercer des mesures de représailles contre son locataire, comme de lui donner son congé. Chaque baisse du taux hypothécaire d’un quart de point correspond à un facteur de baisse de loyer de 2,91%.
Le site de «Bon à Savoir» propose un programme de calculation online pour vérifier les bases actuelles de votre loyer, ainsi que votre droit éventuel à une baisse.
ATS